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Louer ou acheter une maison? Voici ce qu’il faut savoir

par UFile Team Équipe ImpôtExpert | mars 05, 2019   Commentaires:

Blogue de ImpotExpert - Louer ou acheter une maison

Comme l’achat d’une maison est de loin la décision financière la plus importante que l’on prend au cours de sa vie, il est sage de bien soupeser certaines considérations majeures avant de franchir cette étape.

Vaut-il mieux devenir propriétaire ou rester locataire?

La sempiternelle question. Financièrement parlant, est-il préférable d’acheter une maison le plus vite possible ou auriez-vous plutôt intérêt à mettre cette décision sur la glace et continuer de louer un logement un peu plus longtemps? Peut-être n'êtes-vous même pas certain de vouloir votre propre maison. Il y a toutefois des avantages substantiels à être propriétaire.

  • Chaque versement hypothécaire accroit la valeur nette que vous détenez dans la propriété. Vous « investissez » en quelque sorte dans un bien qui vous appartiendra éventuellement.
  • La plupart du temps, la valeur d’une habitation augmente avec les années. Votre maison représente donc une forme de placement, un peu comme une action ou une obligation.
  • Puisqu’il s’agit de votre maison, vous êtes libre de la rénover ou de la réaménager selon vos besoins et préférences ; en général, un locataire dispose de peu de latitude à cet égard.
  • Il y a possibilité d’avantages fiscaux (vois plus bas).
  • Vous pouvez augmenter vos revenus en louant une partie de la maison.

L’envers de la médaille, c’est que bien sûr, être propriétaire entraine aussi certains inconvénients :

  • En tant qu'acquéreur d’une habitation, votre paiement mensuel global (hypothèque, taxes foncières, assurance) sera probablement assez élevé, surtout pour les 5 premières années; de plus, il le sera davantage si vous ne versez pas une mise de fonds d'au moins 20 % à la date d’achat, auquel cas vous devrez également payer des primes d'assurance hypothécaire. Pour maintenir une bonne santé financière, la règle d’or est de ne jamais dépenser plus de 30 % du revenu brut mensuel aux fins de logement. Si vous ne pouvez pas respecter cette règle, vous pourrez difficilement financer d’autres projets comme des vacances ou un fonds de retraite.
  • Vous aurez des rénovations et des réparations à effectuer, n’en doutez pas. Ce n'est pas une question de si mais bien de quand. Si vous n’êtes pas bricoleur, les services d’entrepreneurs divers pourraient s’avérer assez onéreux.
  • La hausse de la valeur de votre maison n’est jamais garantie. La crise financière de 2008, ça vous rappelle quelque chose?
  • Votre résidence ne vous assure pas de rendement instantané sur le capital investi; elle demeure une responsabilité tant que vous y vivez (entretien, versements hypothécaires mensuels, taxes foncières). Ce n’est que lorsque vous la vendrez qu’elle vous procurera un rendement, et cela peut prendre pas mal de temps comparativement à des actions ou des obligations, par exemple, lesquelles peuvent littéralement être vendues en quelques secondes.

Compte tenu de ce qui précède, il peut s’avérer judicieux de demeurer locataire un peu plus longtemps que prévu; en fait, dans les villes où la valeur des habitations a atteint des proportions astronomiques, il est souvent plus sage de ne pas acheter du tout. S’appauvrir pour devenir propriétaire est une situation dont il est difficile de se remettre financièrement.

Impact fiscal

Certains allègements fiscaux sont accessibles aux particuliers qui sont propriétaires d’une habitation.

Montant pour l’achat d’une habitation

Lorsque vous faites l’acquisition d’une première maison, vous pouvez réclamer un crédit d’impôt de 750 $ sur votre déclaration de revenus. Cela dit, pour y être admissible, vous devez ne pas avoir vécu dans une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire dans l’année de l’achat ou dans l’une des quatre années précédentes.

Exemption pour résidence principale

Lorsque vous procéderez à la vente de votre résidence, le gain en capital (profit) obtenu sera exempt d’impôt. Il vous faudra indiquer sur votre déclaration de revenus les années où cette maison vous a servi de résidence principale. Vous ne pouvez utiliser cette désignation que pour une seule résidence par année, ce qui signifie que vous ne pourrez pas cumuler cette exemption pour une résidence secondaire ou un chalet. Si une partie de votre maison est occupée par un locataire, l’exemption s'appliquera uniquement à la partie de la résidence que vous occupez.

Régime d’accession à la propriété

Vous pouvez puiser dans votre REER pour constituer une mise de fonds pour l’achat de votre première maison. Vous pouvez retirer un maximum de 25 000 $ et vous disposerez alors de 15 ans pour rembourser votre REER à compter de la seconde année suivant le retrait. La principale condition à respecter est la même que pour le montant pour l’achat d’une habitation : ne pas avoir vécu dans une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire dans l’année de l’achat ou dans l’une des quatre années précédentes.  

Dépenses de logement

Si vous percevez un revenu de location, des dépenses de logement comme les taxes foncières, les frais d’entretien et de réparations, l’intérêt hypothécaire et l’amortissement sont déductibles d’impôt. Ainsi, si une partie de votre résidence est occupée par un locataire, que ce soit de façon permanente ou en contexte d’économie de partage par le biais de services comme AirBnB, par exemple, les dépenses associées sont déductibles. Notez toutefois que ces dépenses doivent être calculées au prorata de la partie de la résidence qui est occupée par un locataire et, dans le cas d’une location à court terme (AirBnB), le prorata s’applique une seconde fois pour refléter la période de location.

Si vous n’avez pas de locataire, votre intérêt hypothécaire peut quand même être déductible d'une autre façon, soit en obtenant un prêt sur valeur domiciliaire. Le concept est assez simple : chacun de vos versements hypothécaires augmente la limite d’une marge de crédit hypothécaire parallèle. Si vous utilisez cette marge de crédit pour investir dans un actif qui vous rapporte ce que l’ARC considère comme un « revenu de placement » (intérêts, dividendes), l’intérêt payé sur cette marge de crédit devient déductible d’impôt. Cela dit, prenez garde lorsque vous avez recours à un tel véhicule de placement car en puisant dans votre marge de crédit, vous ajoutez à vos dettes.

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