Qu’est-ce que la TLSU?

La Taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) est une taxe annuelle de 1 % qui est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022. Elle est imposée sur les immeubles résidentiels au Canada appartenant à des non-résidents, non canadiens, et considérés comme vacants ou sous-utilisés.

Qui doit payer cette taxe?

Tous les propriétaires d’immeubles résidentiels peuvent être assujettis à la taxe de 1 % à l’exception des « propriétaires exclus » qui sont notamment :

• une personne qui est un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada;
• une société canadienne dont les actions sont cotées en bourse;
• un organisme de bienfaisance enregistré;
• une coopérative d’habitation;
• un corps dirigeant autochtone ou une personne morale qui appartient à un corps dirigeant autochtone;
• une municipalité ou une personne morale qui appartient à une municipalité;
• le gouvernement du Canada ou un mandataire du gouvernement du Canada;
• le gouvernement d’une province ou un mandataire du gouvernement d’une province;
• certains autres organismes de services publics (par ex. les universités, les collèges publics, les administrations scolaires, les administrations hospitalières).

Depuis 2023, les « personnes morales canadiennes déterminées » (plus de 90 % des actions appartiennent à des intérêts canadiens), les associés de « sociétés de personnes canadiennes déterminées » (tous les associés sont canadiens) et les fiduciaires de « fiducies canadiennes déterminées » (les bénéficiaires sont exclusivement canadiens) sont également des propriétaires exclus.

Quiconque n’est pas un propriétaire exclu est considéré comme un « propriétaire assujetti » et peut donc être visé par la TLSU. Les propriétaires assujettis peuvent être admissibles à une exemption (voir plus bas), mais ils doivent alors produire la déclaration de renseignements annuelle pour indiquer l’exemption applicable. Les propriétaires exclus n'ont pas à produire la déclaration ni à payer cette taxe.

Considérant la liste de propriétaires exclus ci-dessus, il est évident que le gouvernement fédéral cible les non-résidents qui possèdent des immeubles au Canada qu’ils sous-utilisent.

Exemptions pour les propriétaires assujettis

Un propriétaire assujetti serait tenu de payer la TLSU pour l’année civile à moins d’être admissible à une exemption quant à son droit sur l’immeuble résidentiel pour l’année en question. Les propriétaires assujettis qui sont admissibles à une exemption doivent produire la déclaration annuelle et préciser l’exemption demandée.  

Les exemptions sont :

• Occupation admissible : l’immeuble résidentiel doit être occupé durant des périodes d’au moins un mois chacune totalisant au moins 180 jours de l’année par une personne qui est un « occupant admissible » à l’égard du propriétaire.
• Immeuble ne convient pas à une utilisation toute l’année : l’immeuble résidentiel est inhabitable (par ex. non isolé pour l’hiver) ou inaccessible (par ex. chemin d’accès non entretenu en hiver) pour une partie de l’année et ne convient donc pas à une utilisation toute l’année.
• Année d’acquisition d’un droit de propriété : exemption pour l’année civile durant laquelle le propriétaire acquiert pour la première fois un droit de propriété sur l’immeuble résidentiel (il ne détenait pas de droits sur ce même immeuble dans les 10 années précédentes).
• Décès du particulier durant l’année civile en cours ou précédente : si le propriétaire d’un immeuble résidentiel meurt, le droit de celui-ci sur l’immeuble résidentiel serait exempté pour l’année civile du décès et pour l’année civile suivante.
• Représentant personnel ou autre représentant légal d’un particulier décédé : l'exemption pour personne décédée (voir ci-dessus) s’étendrait au représentant légal ou autre représentant du propriétaire décédé (par ex. le fiduciaire de la succession de la personne décédée).
• Décès d’un autre propriétaire : si le propriétaire d’un immeuble résidentiel meurt et qu’il détenait un droit d'au moins 25 % sur l’immeuble résidentiel à la date de son décès, les droits de tous les autres propriétaires sur l’immeuble résidentiel seraient exemptés pour l’année civile du décès et pour l’année civile suivante.
• Immeubles résidentiels nouvellement construits : le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile s'il s'agit d'un immeuble nouvellement construit qui n’a pas été substantiellement complété avant le 1er avril de l’année civile.
• Immeuble résidentiel neuf détenu par un développeur à titre d’inventaire : le droit d’un propriétaire sur un immeuble résidentiel serait exempté pour une année civile si l’immeuble résidentiel est détenu par le propriétaire à titre d’inventaire le 31 décembre de l’année civile.

Comment la TLSU est-elle calculée?

La TLSU représente 1 % de la valeur estimée de l’immeuble (selon le relevé de taxes foncières). Le propriétaire peut toutefois choisir de calculer l’impôt à payer selon la juste valeur marchande au lieu de la valeur imposable. La TLSU est imposée annuellement.

Quels sont les formulaires à remplir?

Le formulaire UHT-2900 est une nouvelle déclaration annuelle qui a été créée pour payer la taxe ou demander une exemption pour propriétaires assujettis. La déclaration doit normalement être produite au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Cependant, l’ARC a repoussé au 30 avril 2024 la date limite pour produire la déclaration de 2022.

Des pénalités s’appliquent aux propriétaires assujettis qui produisent des déclarations tardives, incluant ceux qui peuvent se prévaloir d'une exemption.

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