De quoi s’agit-il?

L’exemption pour résidence principale est une exonération d’impôt sur les profits réalisés lors de la vente d’une résidence personnelle. En principe, lorsque vous aliénez une immobilisation (p. ex. des actions détenues dans un compte imposable), vous devez inclure dans votre revenu imposable la moitié des profits tirés de cette vente. L’exemption pour résidence principale vous permet d’exclure ces profits de votre revenu imposable. 

Quelles sont les conditions à remplir pour être admissible à cette exemption?

En règle générale, il y en a quatre.

1 – La vente est une disposition de ce que l’ARC désigne comme une « habitation ».

Pour les fins de cette condition, une habitation peut comprendre

• une maison
• un appartement ou une unité dans un duplex, un immeuble d’habitation ou un immeuble en copropriété
• un chalet
• une maison mobile
• une roulotte
• une maison flottante
• un droit de tenure à bail afférent à un logement

2 – Vous étiez propriétaire de l’habitation.

3 – La propriété était normalement habitée par vous ou par un membre de votre famille.

Pour conclure que la résidence était normalement habitée, l’ARC exige que vous l’ayez occupée, ne serait-ce que pour une très courte période.  

Il n’est pas nécessaire que vous habitiez dans cette résidence pour qu’elle soit considérée comme étant votre résidence principale si un membre de votre famille (conjoint ou enfant) y vit. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’une autre résidence où habite votre enfant, cette seconde propriété peut être admissible à l’exemption.

Les deux points qui précèdent soulèvent une nuance importante concernant l’exemption pour résidence principale : il est possible de posséder simultanément plus d’une propriété admissible à cette exemption. La prochaine condition nous en dira davantage à ce sujet.

4 – Vous devez désigner la propriété comme résidence principale.

L’exemption pour résidence principale n’est pas une règle dont l’application est automatique. Pour y être admissible, il vous appartient de désigner votre maison comme résidence principale pour toutes les années où vous l’avez habitée en remplissant les formulaires pertinents. Le formulaire fédéral qu’il faut produire est le T2091; si vous êtes résident du Québec, vous devez également produire le formulaire TP-274.

Nous avons mentionné plus haut que vous pouvez posséder simultanément plus d’une propriété admissible à l’exemption pour résidence principale. Cela veut-il dire que vous pouvez réclamer l’exemption pour plus d’une propriété à la fois? La réponse est non; en effet, vous pouvez désigner une seule propriété par année comme résidence principale. Par exception, toutefois, l’opération « 1 + » est une disposition spéciale en vertu de laquelle deux propriétés peuvent être admissibles à l’exemption pour résidence principale si, dans la même année, l’une est vendue et l’autre est acquise. 

Le terrain où se trouve la propriété est-il admissible à l’exemption?

Oui, le terrain sur lequel la propriété est érigée peut être compris dans l’exemption, à concurrence d’un demi-hectare.

Une partie de la propriété est occupée par un locataire; ai-je quand même droit à l’exemption? 

Oui, mais seulement pour la portion qui vous sert de résidence principale, et non pour la portion louée. Dans un tel cas, la vente doit être divisée en deux transactions : une transaction pour la partie locative de la propriété (gain en capital imposable) et une transaction pour la partie qui sert de résidence principale. Pour ce faire, vous devez calculer tous les montants pertinents au prorata des pourcentages représentant les deux portions respectivement.

Cette vente doit-elle figurer sur la déclaration de revenus?

Oui. Non seulement devez-vous produire le(s) formulaire(s) de désignation d’une résidence principale dont nous avons parlé plus haut, vous devez également déclarer la vente sur l’annexe 3 de votre déclaration de revenus. Les formulaires de désignation et l’annexe 3 doivent accompagner votre déclaration et être soumis à la date limite de production, au plus tard. Si vous produisez ces documents de façon tardive, une pénalité peut être imposée par l’ARC (et Revenu Québec s’il y a lieu).

Comment peut-on réclamer l’exemption pour résidence principale avec ImpôtExpert?

La vidéo suivante vous le démontre : https://www.youtube.com/watch?v=BwKkXjsewqY&t=28s

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